Kritik mot ny hyresmodell i Stockholm
Hyresgästföreningen i Stockholm vill införa ett nytt system för att sätta hyror. Bland annat ska man utgå från hur hyresgäster värderar läge och närhet till bra kommunikation. Men forskaren Irene Molina säger att det i praktiken kommer innebära en marknadsanpassning.
Systematisk hyressättning kallas den modell som Hyresgästföreningen och allmännyttiga fastighetsbolag i Stockholm vill införa. Olika varianter används redan i många andra kommuner.
Per Björklind, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Stockholm, säger att förslaget är ett sätt att stärka det lagstadgade så kallade bruksvärdessystemet.
– Bruksvärde förändras över tid och vi vill göra ett avtryck för 2017. Vi ska fånga in och tydliggöra vad hyresgästerna betalar för, men det är ett verktyg som kommer förändras hela tiden, säger han.
Första steget i att utveckla systemet är att undersöka vad hyresgäster generellt värderar, som exempelvis boendestorlek, läge och köksstandard. Enligt Per Björklind ska den vägledande principen för hyressättningen sedan vara ”lika lägenhet, lika hyra”.
Men Irene Molina, professor i kulturgeografi på Uppsala universitet, menar att den här typen av hyressättning tvärtom urholkar bruksvärdessystemet. Husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer finns visserligen med bland faktorer som räknas in i bruksvärdet enligt Hyresnämnden. Men enligt Irene Molina motsäger det vad hon menar var originalsyftet bakom 1960-talets införande av bruksvärdesprincipen: att kontrollera spekulation.
– När man sätter ett värde på bostäder genom att prata om läge och närhet till kultur, service och transport innebär det en marknadsanpassning. Det blir en uppåtgående spiral; ju dyrare det är att bo i ett visst område, desto mer attraktivt blir det.
Att det kan finnas lägenheter i innerstaden med lika billig hyra som lägenheter i mindre attraktiva områden borde inte vara upprörande, säger hon.
– Det folk borde uppröras över är höga hyror, inte att det finns billiga lägenheter i attraktiva delar av staden. Att sådana finns är något som ger lite rättvisa i en marknad som tappar fattningen.
Per Björklind berättar att förslaget delvis är ett svar på att den traditionella förhandlingsmodellen mellan bostadsmarknadens parter har kommit under stark press från omvärlden.
– Men allmännyttan är en del av den här uppgörelsen och vi tror det kommer skapa legitimitet för bruksvärdessystemet.
Finns det inte en risk att det här cementerar uppdelningen på bostadsmarknaden?
– Hyresgästföreningen står inte bakom differentieringen på bostadsmarknaden, men vi måste agera inom ramen för det som finns i dag. Vad som än händer framåt ska vi ta ansvar för, vare sig det är hyresgäster eller fastighetsägare som drabbas.
Kan det skapa ett ökat incitament för hyresvärdar att utföra renovräkningar?
– Nej, tvärtom. Det innebär att vi kan ringa in vad hyran blir tidigare i processen vid en eventuell upprustning. Det blir en trygghet för hyresgästen. Dessutom måste alltid hyresgästen gå med på en uppgradering innan den utförs.
Hyressättning i Sverige:
När bruksvärdessystemet infördes år 1968 togs hyresregleringen bort. Det sker alltså inte någon direkt kontroll av hyresnivåerna i Sverige utan de kollektiva hyresförhandlingarna är lokala och parterna i varje kommun kommer överens om hur hyrorna ska sättas. Det innebär att hyressättningen kan se olika ut i olika kommuner. Dock innehåller dagens hyressättningssystem komponenter som gör att utfallet påminner om en typ av hyresreglering, som leder till att hyresnivåerna ligger under marknadsvärdet.
Ny lag om affärsmässiga principer
År 2011 infördes en ny lag som innebär att allmännyttiga kommunala bostadsbolag måste bedriva sin verksamhet så inte konkurrensen snedvrids.
Enligt lagen ska dessa företag bedrivas enligt ”affärsmässiga principer” och marknadsmässiga avkastningskrav ska tillämpas. De kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll försvann också.
Det har funnits farhågor om kraftigt höjda hyror sedan dess men enligt en utvärdering av lagstiftningen som Boverket gjorde år 2015 finns det ännu inget som tyder på att genomsnittshyrorna ökat mer än tidigare år .
Källa: Boverkets ”Det svenska hyressättningssystemet”, Fastighetsnytt, SABO
