Sykepleierindeksen har aldri vært lavere i hovedstaden. Samtidig faller nyboligsalget til historiske bunnnivåer, og utleieboligene forsvinner i rekordtempo. Resultatet er et marked der stadig flere stenges ute.

I første halvår 2026 kan en singel sykepleier i Oslo finansiere kjøp av én av tretti boliger som omsettes. Det viser ferske tall fra Eiendomsverdi. For fem år siden var tallet høyere. For ti år siden var det nesten dobbelt så høyt.

– Det er fortsatt vanskeligst å bli boligeier i Oslo, sier analysesjef Anders Francke i Eiendomsverdi AS. Han peker på at Bergen, Stavanger og Tromsø haler innpå, men at Oslo fortsatt skiller seg ut med klar margin.

Gjennomsnittsinntekten til en sykepleier ligger på drøyt 732 000 kroner i første halvår 2026, opp fra 720 000 i 2025. Det gir en lånekapasitet på rundt 3 446 000 kroner. Problemet er at boligprisene stiger raskere enn lønna. I Oslo og Asker/Bærum må du tjene 830 000 kroner for å ha tilgang til en tilfredsstillende bolig. Det er over 100 000 kroner mer enn det en gjennomsnittlig sykepleier tjener.

Byggingen halter etter behovet

Nyboligmarkedet er i fritt fall. Salget i andre kvartal 2026 er det laveste som er målt for et andre kvartal siden Boligprodusentenes Forening begynte med kvartalsmålinger i 1999. I juni i år ble det solgt 25 prosent færre nye boliger enn i juni 2025.

– Lav boligbygging i dag betyr færre boliger i morgen. Det vil gi høyere boligpriser, større press i leiemarkedet og økte forskjeller mellom dem som kommer inn på boligmarkedet og dem som blir stående utenfor, sier Maria Hoff, konstituert administrerende direktør i Boligprodusentenes Forening.

Prognosesenteret har oppjustert boligbehovet basert på SSBs nye befolkningsframskrivinger. Gjennomsnittlig årlig behov for perioden 2026-2030 er nå beregnet til 28 194 boliger. Oslo, Akershus og Rogaland har de største oppjusteringene. Samtidig er totalt antall solgte nye boliger i siste tolvmånedersperiode på 14 081 boenheter. Det er 50 prosent under beregnet boligbehov.

Hoff peker på lange plan- og byggesaksprosesser, høye byggekostnader og krevende finansiering som årsaker. Mange prosjekter kan ikke gjennomføres til en pris som folk flest kan betale.

Utleieboligene forsvinner

Mens nybyggingen svikter, skjer noe annet i Oslo som sjelden får like mye oppmerksomhet: utleieboligene selges ut. Antallet sekundærboliger er nede i 13,8 prosent av boligmassen i første kvartal 2026, det laveste nivået siden målingene startet i 2019. I Oslo er over 10 000 sekundærboliger borte siden den gang. I tillegg har antallet boliger eid av aksjeselskaper falt med rundt 5 000, en reduksjon på 18 prosent.

– Hver femte investorbolig er borte i Oslo, sier administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund. Han forklarer at høye renter, økt skattebelastning og stigende driftskostnader har svekket lønnsomheten ved boligutleie.

Effekten er todelt. På kort sikt demper nedsalget boligprisene fordi flere boliger legges ut for salg. Samtidig blir leiemarkedet trangere. Geving advarer om at effekten er midlertidig. Når bufferen er borte, kan både boligpriser og leiepriser presses kraftig opp samtidig.

Leietakerne betaler prisen

Anne-Rita Andal, daglig leder i Leieboerforeningen, ser konsekvensene hver dag.

– Nå er det veldig tøft å være leieboer. Det er mange som trenger et sted å bo, og det er for få boliger. Det betyr at det er tøft for veldig mange flere enn før, men også at det er en del folk som havner aller bakerst i køen, sier hun.

Andal forteller om folk som opplever å bli presset ut av hjemmene sine på grunn av pris. Om leietakere som klarer å bli boende, men som blir fattigere fordi leia spiser opp stadig mer av inntekten. Bostedsløsheten har økt dramatisk i Norge, ifølge Leieboerforeningen.

– De er veldig fortvilte, sier Andal.

Hun etterlyser en ny boligleielov som det viktigste tiltaket akkurat nå. Men det er bare ett stykke av puslespillet. Norge mangler en reell tredje sektor for bolig. I land som Østerrike og Danmark finnes ikke-kommersielle boligmodeller som gir folk med vanlige inntekter et alternativ til det private markedet. I Norge er det nesten ingenting. Husbanken finansierer en liten andel av boligbyggingen, og kommunal bolig er forbeholdt de aller mest vanskeligstilte.

For alle andre gjelder samme regel: har du egenkapital eller foreldre som kan hjelpe, kommer deg inn. Har du ikke det, leier du. Og nå som utleieboligene forsvinner, blir selv det vanskeligere.

Francke i Eiendomsverdi oppsummerer utviklingen slik:

– I Oslo og det sentrale Østlandet har førstegangskjøpere i mange år vært avhengig av arv og bistand fra foreldre for å kjøpe bolig. Nå ser vi Stavanger, Bergen og Tromsø er i ferd med å bli like dyrt som Oslo.