Moderaterna går inte lika långt som Folkpartiet och förordar ”fri” hyressättning vid nybyggnation. Men partistämman i Karlstad beslutade ändå för två veckor sedan att partiet ska verka för en ”flexiblare” hyressättning. I augusti kom Folkpartiet med tio nya förslag kring bostadsreformer och ett av dem var just fri hyressättning för nybyggda lägenheter, dock kombinerat med ett starkt besittningskydd. Men enligt Hyresgästföreningen, som i somras publicerade rapporten ”Den svenska hyresmarknaden – en scenarioanalys”, är besittningsskyddet irrelevant om man har marknadshyror.

– Om hyresvärden kan höja hyrorna från en dag till en annan med till exempel 30 procent blir det en schimär, då kommer hyresgästen antaligen ändå vara tvungen att flytta, säger Mariell Juhlin som är chefsekonom på Hyresgästföreningen.

År 1968 infördes det bruksvärdessystem vi har i dag vad det gäller hyror. Men sedan decennier pågår diskussionen om marknadshyra kontra bruksvärde. I scenarioanalysen lät Hyresgästföreningen ett konsultföretag undersöka vad som skulle hända med hyrorna bland befintliga hyresrätter i Stockholm om dagens hyressystem avskaffades. Siffrorna de kommer fram till är minst sagt dramatiska – hyrorna skulle öka med i genomsnitt 63 procent i Stockholms stad och med 40 procent i Stockholms län.

– Sedan tillkommer en diskussion om samhällets kostnader för de indirekta sociala, ekonomiska och miljömässiga effekter som även skulle uppstå men vars storlek i kronor och ören är kvar att beräkna. De facto skulle alltså samhällets kostnader bli långt högre i verkligheten, säger Mariell Juhlin.

Enligt scenarioanalysen skulle marknadshyror inte bara ha en stor effekt på enskilda individers ekonomi och livssituation, utan på hela samhället. I Stockholms län skulle till exempel antalet hushåll som ligger under riksnormen för försörjningsstöd öka från cirka 20 000 till 65 000.

Att Hyresgästföreningens scenarioanalys stämmer, med kraftigt höjda hyror som följd om dagens system avskaffas, är okontroversiellt. Det menar Hans Lind, som är professor i bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan. Däremot har han en annan ingång när det gäller just nybyggnation.

– Det finns inget land i världen som avskaffar en hyresreglering i det befintliga beståndet när det är stor bostadsbrist. Det vi behöver kolla på är nyproduktionen och där finns en kontrovers om vi ska ha en friare hyressättning eller inte. Jag tror inte att det skulle ha stora effekter på byggandet. Men i det här läget är det bättre att prova lite allt möjligt, så låt de företag som vill, testa en friare hyressättning i nyproduktionen, säger Hans Lind och fortsätter:

– Det är ingen som tvingas att flytta in i nyproduktion, den är redan dyr. Byggs det en massa bostäder kommer ingen att vara villig att betala de hyror som du i dag måste betala. Då kan vi börja titta på resten av beståndet och reglerna där.

Ett vanligt argument för friare hyressättning är just att det skulle öka nyproduktionen av hyresrätter. Men så tror inte Mariell Juhlin att det skulle bli. Dessutom poängterar hon att hyresbranschen redan är en mycket lönsam bransch, till och med ett av de områden med bäst avkastning efter aktiemarknaden.

– Sitter man på en bristvara vill man sällan öka utbudet, eller för den delen konkurrensen, eftersom detta drar ner prisnivån. Med andra ord skulle rena marknadshyror inte utmynna i en välfungerande marknad som klarar av att optimera samhälls- eller konsumentnyttan på egen hand.

Mariell Juhlin menar att de argument som fungerar i teorin inte kan omsättas i praktiken – marknadshyror skulle helt enkelt automatiskt innebära att hyresvärdar investerar i att utöka utbudet.

– I så fall skulle dagens presumtionshyror som tillåter, i princip, marknadsmässiga hyror i nyproduktion lett till långt högre nybyggnationstakt än vi ser i dag.

Presumtionshyra var något som infördes 2006 på Hyresgästföreningens initiativ, och som innebär friare hyressättning för nybyggda lägenheter. De undantas nämligen de vanliga bruksvärdesreglerna under tio år.

Byggargumentet är också det som ofta nämns när det gäller politiska diskussioner. Medan Vänsterpartiet, Miljöpartiet och Socialdemokraterna i grunden vill ha kvar det hyressättningssystem vi har i dag har allianspartierna alla varit inne på andra spår. Förutom Folkpartiets nya förslag om fri hyressättning för nyproducerade lägenheter, har även Kristdemokraternas förra partiledare Göran Hägglund varit inne på samma idé.

KD i Stockholm har också öppnat för att testa förslaget lokalt först, för att se vilka effekterna skulle kunna bli, liksom Moderaterna i Stockholm. Centerpartiet är de som ställer sig närmst marknadshyror, men har själva kallat det för ”mjuka marknadshyror”. Det innebär att befintliga kontrakt inte ska omfattas, men så fort ett nytt kontrakt skrivs är det upp till hyresvärd och hyresgäst att komma överens om hyran.

Moderaterna är kanske annars de som har svängt fram och tillbaka mest i frågan. 2005 sa partistämman ja till marknadshyror, två år senare sa man nej. Nu säger M att de inte vill ha marknadshyror i befintligt hyresbestånd, däremot vill man öka antalet år som så kallad presumtionshyra kan tas ut.

En annan aspekt som ofta diskuteras när det gäller hyresmarknaden, och det är här ideologin ofta kommer in, är vilka som gynnas av olika modeller. Hyresgästföreningen menar att de gjorde sin scenarioanalys just för att belysa vilka som skulle drabbas om dagens system försvann, och vilka som skulle tjäna på det. Svaret: Hyresgäster, som redan är både mer trångbodda och har lägre inkomster än de som äger sitt boende, skulle förlora och fastighetsägarna skulle vinna.

Hans Lind menar att dagens system främst gynnar den svenska medelklassen. Han säger att det i princip finns tre metoder för att få tag på en hyreslägenhet i centrala Stockholm, och alla gynnar de som antingen har pengar, eller redan har ett relativt bra boende. Du kan köpa ett kontrakt svart, stå i kö i kanske 20 år för att få en bra lägenhet eller byta kontrakt.

– Folk har radhus, köar i 25 år och flyttar sedan till en billig hyresrätt centralt. Är det det vi har hyresreglering till – billiga pensionärsbostäder för medelklassen?

Snarare tror han att en friare hyressättning, som i praktiken skulle innebära att populära områden blir dyrare och andra billigare, skulle kunna leda till att det finns incitament att faktiskt flytta ut från innerstaden. Ett hushåll med lite högre inkomst vill kanske lägga pengarna på annat, och på en friare hyresmarknad kan de tjäna på att flytta till förorten.

Några större förändringar de närmsta 20 åren tror han dock inte är inom synhåll. Och kanske blir det aldrig så heller.

– Det billiga hyresbeståndet har snart försvunnit i alla fall, det har renoverats eller ombildats till bostadsrätter. Då är det här med hyresreglering en icke-fråga.