Per Björklund

Fördjupning


Per Björklund
Fria Tidningen

Tigerekonomi på skakig grund

Trots finanskris och ekonomiskt kaos i Europa slår de svenska hushållens skuldsättning nya rekord. Efter det senast decenniets kulturskifte betraktas bostaden inte längre som en kostnad utan som en investering. Många unga bostadsköpare räknar med att aldrig betala tillbaka sina lån. Men vad händer om bubblan spricker?

När George W. Bush inledde sin kampanj för att bli omvald som USA:s president hösten 2004 var ett bärande tema i hans valkampanj skapandet av ett ownership society, eller ”ägarsamhälle”. Bakom begreppet ligger föreställningen att individens välfärd är knuten till kontroll över sitt eget liv, och inte minst sin egen egendom, snarare än tjänster och bidrag från staten.

Enligt Bush skulle USA bli ”ett starkare land vare gång en familj flyttar in i hem de själva äger”. I ett tal på det republikanska partiets kongress i september lovade han därför att sju miljoner billiga bostäder skulle byggas under de kommande 10 åren, så att ”fler amerikanska familjer ska kunna öppna dörren och säga: välkommen till mitt hem”.

En positiv bieffekt var att ägare till sin egen bostad i högre utsträckning förväntades rösta republikanskt.

Men det fanns ett problem. Efter årtionden av stagnerande löner och urholkad anställningstrygghet var ett eget hus ännu en avlägsen dröm för alltför många arbetande amerikaner. Lösningen blev en rad ekonomiska initiativ som skulle underlätta för fler att leva den amerikanska drömmen – på krita. Nu blev det möjligt att ta bostadslån utan handpenning, utan avbetalningar de två första åren och allt oftare utan kontroll av låntagarens framtida betalningsförmåga. Bankernas kris om marknadsandelar blev allt hårdare och allt fler lån godkändes i praktiken av mäklare, utan personlig kontakt mellan köparen och banken. För att få tillgång till ännu mer kapital att låna ut bakade bankerna in de osäkra lånen i komplexa finansiella instrument som såldes på börser världen över. Resten är historia: Redan 2007 började det pysa ur den amerikanska bostadsbubblan, och hösten 2008 var den globala finanskrisen ett faktum.

Några år senare fortsätter efterskalven. Återhämtningen i USA går långsammare än väntat och oron växer för Kinas ekonomi. Grekland hotas av statsbankrutt och det europeiska valutsamarbetet knakar i fogarna. Land efter land skakas av protester mot nedskärningar och lönesänkningar när finanskrisens kostnader ska betalas av medborgarna.

Kaos? Ja, men inte överallt. I ett avlägset och infruset hörn av Europa vägrar invånarna att vika sig för krisens övermakt. Bortsett från en och annan stillastående fabrik i någon dammig avfolkningsbygd tycks vardagslunken fortsätta som om ingenting hänt. Den svenska ekonomin går för högvarv med en tillväxt i nivå med Kina och Indien, och statsfinanserna är sunda. Finansminister Anders Borg höjs till skyarna av kollegor världen över och av medierna på hemmaplan. Men när han på en presskonferens i januari 2011 utnämnde Sverige till ”Europas tigerekonomi” kunde de församlade journalisterna trots allt inte låta bli att kommentera den uppenbara ironin. För de länder i Europa som tills nyligen kallades ”tigrar”, som Irland och Lettland, gick det väl inte så bra?

Frågan handlar om mer än lämpligheten i Borgs ordval. Allt fler bedömare sätter frågetecken kring den svenska tigerekonomin, och framförallt kring de höga bostadspriserna och hushållens växande skuldberg. Den 1 juni i år sällade sig Internationella valutafonden, IMF, till de som varnar för en långvarig nedgång på bostadsmarknaden. Men långt före den globala finanskrisen var de snabbt stigande bostadspriserna ett återkommande diskussionsämne, och även tunga analytiker som Statens bostadskreditnämnd, BKN, har i flera år varnat för en framväxande bostadsbubbla.

Siffrorna är dramatiska så det räcker. Sedan millenieskiftet har bostadspriserna gått upp med nästan 80 procent och svenskarna har lånat drygt 125 miljarder kronor per år på sina bostäder, eller nästan 2,5 miljarder i veckan. Hushållens skuldsättning närmar sig 180 procent av den disponibla inkomsten och Sverige liknar alltmer de länder som drabbats hårdast av finanskrisen.

Men medan priserna i länder som Spanien, Storbritannien och USA har sjunkit med 20 till 30 procent är de svenska priserna 10 procent högre i dag. Betyder det att Sverige har klarat sig lindrigt genom krisen, eller tvärtom att anpassningen blir desto mer smärtsam när den väl kommer? Det senare tror analytikerna på BKN, som i februari släppte en ny rapport om bostadsmarknaden och de svenska hushållens skuldsättning. Med hjälp av internationella jämförelser argumenterar de för att ”bostadspriserna till stor del hålls uppe av de av penningpolitiken konstlat nedpressade räntorna”. Med andra ord har Riksbankens massiva räntesänkningar och andra åtgärder som vidtogs i samband med finanskrisen inte bara tillfälligt förhindrat en krasch på bostadsmarknaden, utan också bidragit till att priserna på nytt skjutit i höjden de senaste åren.

Utvecklingen ger enligt BKN anledning till oro, inte minst eftersom de senaste åren visat att de länder med högst skuldsättning och snabbast ökande huspriser drabbats hårdast av finanskrisen. Sverige uppfyller dessutom alla kriterier för en allvarlig krasch på bostadsmarknaden. I en internationell jämförelse har vi till exempel en väldigt hög belåningsgrad – bostadslånens storlek i förhållande till bostadens marknadsvärde – och en hög andel lån med rörliga räntor och utan amorteringar.

Finansinspektionens chefsekonom Lars Frisell beskriver i en DN-intervju den förändring som den svenska bostadsmarkanden genomgått som ett ”kulturskifte”. Att spara ihop till en kontantinsats inför bostadsköpet, vilket ännu var brukligt för 10-15 år sedan och fortfarande är det i till exempel grannlandet Finland, är inte längre ett krav. Personer med relativt låga inkomster som för ett årtionde sedan inte ens skulle ha drömt om att låna ett par miljoner för att köpa en lägenhet eller villa kan i dag göra det utan att det väcker något större uppseende.

Det här kulturskiftet har enligt BKN ägt rum mot bakgrund av global trend sedan början av 2000-talet. För att dämpa ekonomins fall när IT-bubblan sprack sänkte många centralbanker räntorna kraftigt, vilket ledde till en period med ”globalt stigande tillgångspriser och en accelererande skulduppbyggnad, som vi inte sett maken till”. I Sverige har även den stramare budgetpolitiken sedan 90-talskrisen bidragit till att hålla räntorna låga, samtidigt som det låga bostadsbyggandet på många håll skapat en akut bostadsbrist. Enligt en undersökning från Svensk Fastighetsförmedling har det blivit det allt vanligare att studenter köper sin bostad – med föräldrarna som borgenärer – både på grund av växande köer till studentlägenheter och på grund av att historiskt låga räntor gör att det ofta blir billigare än att hyra. Men skuldsättning som lösning på bostadsbrist är en farlig väg - det visar inte minst utvecklingen i USA.

I USA pekades statliga bolåneinstitut snabbt ut som syndabockar när bostadsbubblan sprack. Därför är det högst symboliskt att många nu anklagar det statliga bolåneinstitutet SBAB för att ha gått i spetsen för att föra den amerikanska lånekulturen till Sverige.

Våren 2005 blev man till exempel först i Sverige med att slopa de dyrare topplånen och erbjuda bottenlån med låg ränta på upp till 95 procent av kostnaden vid bostadsköp, vilket gjorde det enklare och billigare att köpa hus eller lägenhet utan kontantinsats. Beslutet fick många bedömare att höja på ögonbrynen eftersom det redan då spekulerades om att en bostadsbubbla var på väg att byggas upp i Sverige. Men en som hyllade det var dåvarande näringsministern Thomas Östros, som beskrev SBAB som en ”verklig prispressare”. Har ville rentav göra det hela till en valfråga: Om SBAB skulle säljas till privata ägare som de borgerliga partierna ville så skulle någon av de ”stora bjässarna” ta över och kunderna bli förlorare.

Östros argument slog säkert an en sträng hos potentiella väljare med dyra topplån. Vem kan invända mot att ett statligt bolag sätter press på privata storbanker som gör enorma vinster på vanligt folks bekostnad? Men det finns en hake: Om ökad konkurrens leder till billigare bostadslån så kan kanske fler tänka sig att lägga ett bud på den där drömvillan eller bostadsrätten. Då pressas priserna upp, och därmed storleken på lånen och räntekostnaderna. Vinnare blir de som redan äger sin bostad. Förlorare blir alla framtida köpare – och samhället som helhet om bankernas jakt på marknadsandelar bidrar till att blåsa upp en skadlig bostadsbubbla.

Sedan maktskiftet 2006 har den borgerliga regeringen importerat många element av Bush:s ”ägarsamhälle” till Sverige. Avskaffandet av förmögenhets- och fastighetsskatten är två exempel. Men den mest uppenbara likheten är kanske Alliansregeringens önskan att fler svenskar ska äga sin egen bostad, som medfört att tiotusentals av allmännyttans lägenheter ombildats till bostadsrätter. Intresset för ombildningar minskade tillfälligt under finanskrisen, men 2010 blev ett nytt rekordår då 440 fastigheter i 69 kommuner, enligt en sammanställning som konsultfirman Isaksson & Partner gjort.

Med tanke på att bankerna tjänat stora summor på utlåning till bostadsrättsföreningar och enskilda hyresgäster är det kanske inte förvånande att deras rådgivare spelat en drivande roll i många ombildningsprocesser. När en stor ombildningsaffär hänger på att två tredjedelar av de boende röstar ja måste det vara frestande för dem att tona ned riskerna – i synnerhet som till och med statliga SBAB ger sina anställda högre bonus ju fler lån de beviljar.

Vågen av ombildningar har gått hand i hand med det kulturskifte kring lån och bostäder som ägt rum i Sverige de senaste 15 åren. Flera undersökningar har visat att det vanligaste motivet för de som ombildat sina lägenheter varit chansen att göra en god investering, snarare än en önskan att få större inflytande över sitt boende eller andra skäl som politiker brukar använda när de argumenterar för ombildningar. Därmed har de bidragit till att normalisera spekulation i det egna boendet och befäst bilden av bostaden som en kassako snarare än en utgiftspost.

Här kommer såväl psykologi som tidigare erfarenheter in i bilden. Många som nu köper sin första bostad har inte upplevt något annat än de senaste 15 årens konstanta prisuppgång, och den som sett sina föräldrar tjäna stora summor på sin bostad intalar sig lätt att de kan göra samma klipp. Men i själva verket har förutsättningarna förändrats drastiskt de senaste årtiondena. Många inom den äldre generation köpte sina bostäder på 70-talet, i ett läge då allmännyttans massiva expansion under miljonprogrammet var på god väg att utradera bostadsbristen. På 80-talet gjorde generösa ränteavdrag och hög inflation att räntan under vissa perioder i praktiken blev negativ, vilket gjorde det enklare att betala av bostadslånen. Den som köpte sin bostad för 30 år sedan kan därför vara nästan skuldfri idag, samtidigt som bostadens värde mångdubblats.

I dag är situationen radikalt annorlunda. Enligt BKN:s analys är den verkliga avbetalningstiden på nya bostadslån omkring 100 år för villor och närmare 200 år för bostadsrätter. För dagens unga bostadsköpare kommer bostaden alltså knappast utgöra en extra pensionsförsäkring på ålderns höst. Eftersom allt fler väljer att inte amortera kommer många sitta med nästan hela skulden kvar om 30-40 år, samtidigt som bostadens värde minskat på grund av slitage. Den enda vinnaren i det läget är banken, som tjänat miljonbelopp i extra räntor.

Enligt en undersökning som Demoskop gjorde i mars 2010 är yngre bostadsköpare i storstäderna minst benägna av alla att amortera på sina bostadslån. Det kan tyda på att det för många inte handlar om attityder utan snarare om ekonomiskt tvång: Tilltagande bostadsbrist och historiskt låga räntor gör att många köper bostadsrätt utan att tänka på framtiden. Den utbredda föreställningen att priserna alltid kommer gå upp ger en falsk känsla av trygghet. Men just detta om något borde vara ett varningstecken: Överdriven optimism efter en lång period av uppgång är ett av spekulationsbubblans utmärkande drag.

Vad händer då om bubblan spricker? I bästa fall inte mer än att sena köpare får se sina villor och lägenheter rasa i värde, vilket kan vara smärtsamt nog för de som drabbas. I värsta fall kan en krasch på en hårt belånad bostadsmarknad hota hela det finansiella systemet.

I april publicerade Riksbanken en stor utredning av risker på den svenska bostadsmarknaden, där en lång rad experter försöker reda ut vilka risker hushållens ökade skuldsättning medför. Flera av dem tonar ned riskerna, samtidigt som det tunga dokumentet knappast innehåller en slutsats som inte försetts med ett eller flera förbehåll: i slutändan är finansmarknadernas funktion svår att förutsäga, forskningen befinner sig i sin linda och på många områden är den tillgängliga statistiken bristfällig.

En av de risker som rapporten pekar på är det svenska banksystemets stora beroende av omvärlden. Eftersom bankernas utlåning ökat mycket snabbare än sparandet har de tvingats vända sig till internationella kapitalmarknader för att finansiera sin verksamhet. I dag uppgår deras skulder i utländsk valuta till motsvarande 1,5 gånger Sveriges samlade BNP.

Bankernas skulder är dessutom ofta kortfristiga, vilket innebär att de hela tiden måste ”refinansiera” sig – det vill säga ta nya lån för att betala av de gamla.

Fördelen med en sådan kortsiktig finansiering är att bankerna kan pressa ned räntorna och ta marknadsandelar. Nackdelen är att de lätt kan falla offer för finansmarknadens nyckfullhet. Ett plötsligt prisfall på svenska bostäder kan få utländska investerare att kräva en högre ”riskpremie” när de lånar ut pengar till svenska banker. Oavsett om marknadens oro är befogad eller ett utslag av flockmentalitet kommer bankernas ökade finansieringskostnader föras vidare till både hushåll och företag i form av höjda räntor, vilket lär förstärka nedgången. I värsta fall kan det inledande raset utlösa en nedåtgående spiral.

När IMF släppte sin årliga rapport om den svenska ekonomin den 1 juni varnade man också för att det svenska banksystemets storlek och beroende av kortsiktig internationell finansiering gör Sverige extremt utsatt för finansiella chocker.

De svenska storbankernas tillgångar motsvarar i dag nästan 400 procent av BNP, vilket i Europa bara överträffas av Storbritannien, Schweiz och Holland. Var och en av de fyra största bankerna är dessutom ”to big to fail”, det vill säga deras omsättning är så stor att de skulle dra med sig hela det finansiella systemet vid en krasch. Att regeringen skulle låta en av de svenska bankerna gå omkull är därför i princip otänkbart. I ett akut krisscenario skulle staten istället tvingas ta över den fallerande banken och dess skulder och notan skulle så småningom skickas till skattebetalarna och den offentliga sektorn vilket var just vad som skedde i Sverige under 90-talskrisen och i bland annat Irland under den senaste krisen.

Under hösten 2008 var det svenska banksystemet en hårsmån från att kollapsa, enligt såväl finansminister Anders Borg som IMF. En räddningsaktion av enorma proportioner undveks den gången, men riskerna är lika stora om inte större idag – och de växer i takt med lånebubblan. Och även om det värsta skräckscenariot aldrig blir verklighet kommer en nedgång på bostadsmarknaden få allvarliga följder för samhällsekonomin.

Anledningen är att stora delar av hushållens bostadslån sedan milleniskiftet gått till aktieinvesteringar eller ren konsumtion. Enligt BKN använder många hushåll helt enkelt bostaden som en ”bankomat” genom att ta lån med huset eller bostadsrätten som säkerhet och köpa resor, möbler och bilar för pengarna. Mellan år 2000 och 2008 handlade det om 850 miljarder, grovt räknat två tredjedelar av de samlade bostadslånen eller cirka 10 procent av hushållens samlade konsumtion under samma period. Bostadsboomen har alltså eldat på såväl utvecklingen på börsen som den ekonomiska tillväxten i stort – både före och efter finanskrisen – och dess slut kan mycket väl bli början på en djup recession.

Finns det någon utväg? Enligt Bostadskreditnämnden är det bästa scenariot att räntestegringar och striktare regler för utlåning gör att bostadspriserna under en period ligger still, tills inflationen ser till att andra priser ”kommit ikapp”. Det förutsätter dock att beslutsfattarna går emot såväl bankernas vinstjakt som en kraftfull opinion som vill se fortsatt låga räntor och frikostiga låneregler för att deras bostadsinvesteringar inte ska minska i värde. På lång sikt krävs troligen mer djupgående förändringar. Inte minst behövs andra lösningar på bostadsbristen och en insikt om att en verklig ”tigerekonomi” inte kan byggas på ett växande berg av skulder. Är Anders Borg redo för utmaningen?

ANNONSER

Rekommenderade artiklar

Robotrevolutionen – verklighet eller myt?

Vissa varnar för massarbetslöshet medan andra ser det som en möjlighet att dela på jobben. Men hur kommer det sig att jobb som borde kunna utföras av maskiner redan i dag, inte gör det?

Fria Tidningen

Därför är vi fångar i skuldberget

I dag lånar bankerna ut pengar som aldrig förr till bostadsköp. Svenska hushålls skulder är nu över 90 procent av BNP. Men vad händer då om bostadsbubblan spricker och priserna rasar?

© 2024 Fria.Nu